Загрузка...
Важнейший момент при выборе жилья в новом объекте строительства – это скрупулезная проверка всех необходимых документов. Информация, полученная из них, даст развернутые данные о застройщике и генеральном подрядчике, об объекте строительства и правах, на которых в принципе построен процесс возведения нового дома.
К сожалению, все чаще по телевидению и в газетах можно встретить информацию о том, как сотни людей, мечтающих обзавестись новым жильем, попали в ловушку. Проблемных вариантов много: замороженное строительство, нецелевое использование земельного участка, отобранная банком недвижимость в счет кредитного долга и другое.
Для минимизации рисков можно условно разделить перечень проверяемых документов на три группы:
- документы, подтверждающие юридический статус и надежность застройщика;
- документы, касающиеся объекта недвижимости;
- документы, связанные с продажей недвижимости и их типы.
Остановимся на каждом пункте более подробно.
Первая группа
Здесь необходимо тщательно просмотреть все уставные документы застройщика и генерального подрядчика, если он есть. Сюда входят:
- устав;
- выписка из Единого государственного реестра;
- протокол о назначении руководителя;
- лицензия на строительные работы, связанные с созданием объектов архитектуры;
- доверенность на представителя фирмы, который имеет право подписи документов.
В последнем пункте нужно обратить внимание на срок действия доверенности и ограничения, связанные, например, с суммой сделки.
Кроме уставных к данной группе относятся документы, связанные с надежностью компании. Здесь можно запросить у застройщика справку из налоговой службы об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов, отчет о финансовых результатах за последний отчетный период (форма-1, форма-2).
Введя код ЕГРПОУ, в официальных интернет-источниках можно проверить наличие у предприятия залогов и арестов, судебных решений и открытых исполнительных обязательств.
О надежности застройщика также можно найти информацию в СМИ, прочитав отзывы и статьи.
Вторая группа
Документы этой категории касаются непосредственно объекта недвижимости. В них входят:
- правоустанавливающие документы на землю. Их виды:
а) акт о праве собственности,
б) договор аренды,
в) договор о праве постоянного пользования участком,
г) договор суперфиций;
- проектная и разрешительная документация:
а) технические условия,
б) градостроительные условия,
в) проект (в нем обязательно должно быть полное соответствие типа здания и этажности),
г) экспертное заключение;
- разрешение либо декларация на выполнение строительных работ от госархстройконтроля (вид документа зависит от категории сложности здания);
- для уже построенных объектов декларация либо акт о готовности к эксплуатации.
Многое из этого можно получить в свободном доступе на таких ресурсах как Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и Публичная кадастровая карта. В последнем можно выяснить целевое назначение и другие характеристики здания, введя его кадастровый номер. Если номера нет, то скорей всего строительство проводится на незаконных основаниях.
Третья группа
Сюда относятся документы, которые связаны с процессом продажи недвижимости. Как известно, существует несколько схем, по которым объект продается инвестору. Их выбор зависит от механизма привлечения средств.
Виды договоров:
- договор купли-продажи имущественных прав;
- договор купли продажи пая в кооперативе;
- договор купли продажи дериватива или облигаций;
- инвестиционный договор.
В любом документе нужно обратить внимание на такие пункты как характеристики квартиры, сроки и порядок оплаты, ответственность сторон, порядок расторжения. Желательно, чтобы в документе была четко прописана ответственность застройщика за нарушение сроков постройки или сдачи объекта в эксплуатацию.
Помните! Если у Вас возникли малейшие сомнения или Вам сложно разобраться в документах, лучше обратиться за помощью к юристу, так как плата за невнимательность при проверке может быть слишком высока.