Для початку розберемо етапи будівництва, на яких стартує, так званий, «аукціон» і розберемо ризики. Оскільки оголосити початок торгів або починати залучати інвестиційний капітал, забудовник може після того, як готова проектна документація та отримано дозвіл на будівництво багатоквартирного об’єкта.
Етап перший — проект.
Тут девелопер створює проект майбутнього об’єкта, а також отримує всі дозвільні документи. Стати інвестором на цьому етапі не можна, оскільки Закон забороняє забудовникам відкривати торги на цій стадії.
Етап другий — котлован.
Після того, як отримані дозвільні схвалення, девелопер приступає до монтажу котловану і початку будівництва. Саме на цій стадії інвестор або покупець має право укласти договір пайової участі.
Привабливим аспектом цієї стадії є знижена вартість входження в інвестицію. Діапазон цін коливається на позначці -40 % від ринкової вартості.
Ризики досить високі, оскільки недосвідченість в питаннях інвестування, призводить до втрати активів. Щоб мінімізувати ризики:
- ретельно перевіряйте забудовника;
- звертайте увагу на відповідність дат і термінів (завершення будівництва, введення в експлуатацію, інше);
- вивчіть цільове призначення земельної ділянки, а також умови оренди ділянки або право власності;
- зверніть увагу на ліцензію;
- проведіть звірку всіх документів на відповідність назв, дат, термінів і так далі.
Чим уважніше і відповідальніше інвестор поставиться до перевірки, тим надійніше буде інвестиція.
За відомостями аналітиків, ріелторів і менеджерів відділів продажів, на цю стадію доводиться 30-40 % угод на придбання нерухомості. В основному, це люди, які не бояться ризикувати і прагнуть заощадити грошовий ресурс.
Стадія третя — конструктив.
Це один з найбільш тривалих періодів, оскільки включає великий обсяг робіт по зведенню об’єкта. Тут ціна залишається зниженою в районі 20-25% від ринкової, що привертає 30% покупців. На цьому етапі видно перспективу житлового комплексу, а також масштаб виконаних робіт.
Ризики такого періоду знижені, вони зводяться до збільшення терміну зведення, а також подорожчання ціни за квадратний метр. За весь період будівництва вартість квадратного метра збільшується на 40 % — це залежить від девелопера і його стартових пропозицій.
Період четвертий — завершальний.
Тут виконуються оздоблювальні роботи, а також проводяться інженерні системи. Сюди відносять другу хвилю купівельної активності, тому що впевненість покупця на завершення робіт міцніє. Експерти відносять до цієї фазі 20-30 % від загального числа, укладених угод.
Фаза п’ята — введення об’єкта в експлуатацію.
Тут покупець готовий платити більше — третя хвиля, але йому важлива впевненість в мінімальних ризиках капіталовкладення. Ціна квадратного метра близька до ринкової, але вибір квартир невеликий. Це особливо актуально для економ-сегмента ринку нерухомості.
Хитрощі девелоперів і як не піддатися.
- Невідповідність характеристик об’єкта пайової участі.
Щоб такого не сталося, уважно читайте договір ДДУ. У ньому вказують:
- план об’єкта;
- розташування;
- загальна кількість поверхів в будинку;
- кількість квадратних метрів;
- матеріали стін і перекриттів.
Зверніть увагу на можливість забудовника, в односторонньому порядку змінити розмір об’єкта або матеріали перегородок. Тут варто уточнити доведеться Вам доплачувати за збільшені метри і яка вартість буде фігурувати.
- Функціональне призначення. Уточнюйте у девелопера призначення земельної ділянки та призначення приміщення. Апартаменти — це нежитловий фонд, в якому не можна зареєструватися, але можна проживати. Як номер в готелі.
Уважно перевіряйте такий аспект, купуючи квартиру на етапі будівництва. Зверніть увагу на проектну документацію, а також категорію ділянки.
- Продовження термінів здачі будинку. Не поспішайте погоджуватися підписати додаткові угоди, оскільки Ви маєте право вимагати компенсації за недотримання термінів.
Проконсультуйтеся з юристом перш, ніж підписувати угоду.
- Відмова від акту прийому-передачі. При огляді квартири звертайте увагу на все! Фіксуйте недоліки, помилки, огріхи — заносьте їх в акт, вимагайте їх усунення.
В іншому випадку, підписавши акт без дефектної відомості, помилки і недоліки забудовника доведеться виправляти Вам!
Купувати нерухомість на етапі будівництва — вигідна інвестиція, яка несе певні ризики. Якщо поставитися до питання з усією відповідальністю, то про Вас не скажуть: «Поспішив — людей насмішив!»