Нерухомість — це серйозна покупка, до якої потрібно ретельно підготуватися, адже мова йде про велику суму.
Процес придбання житла на вторинному та первинному ринках кардинально відрізняється. Квартири в старому житловому фонді оформляються у нотаріуса, де Ви передаєте готівку продавцю.
У випадку з новобудовами ситуація інша. Про те, як відбувається передача коштів, про існуючі схемах продажу і можливі ризики розповімо в цій статті.
Попередня бронь
На первинному ринку використовується практика бронювання квартири (з офіційним оформленням). Така послуга безкоштовна і не накладає зобов’язань на потенційного покупця.
Термін дії броні, як правило, становить не більше 3-х днів.
Ця функція дає можливість покупцеві спокійно все обміркувати, переглянути інші варіанти, не впустивши цікаву квартиру.
Примітка. Іноді бувають ситуації, коли на один і той же об’єкт вишиковується черга бронювання (якщо клієнт не наважується на покупку, по закінченню зазначеного періоду бронь переходить до наступної людини).
Фіксація ціни
Більшість квартир у новобудовах купуються в процесі будівництва, а ціна формується за кожен квадратний метр. Так як забудовник не може чітко розрахувати площу житла заздалегідь, у договір купівлі-продажу вноситься орієнтовна цифра, яка уточнюється після замірів БТІ.
Відповідно остаточна сума буде або менше, або більше (відхилення зазвичай складають не більше 2 м²).
Договір купівлі-продажу
Текст договору складається компанією за типовим зразком. Для заповнення поля реквізитів покупця Вам потрібно надати забудовнику:
- паспортні дані;
- ІПН;
- документ про реєстрацію місця проживання (якщо воно відрізняється від прописки в паспорті).
У договорі чітко прописуються умови оплати:
- розмір завдатку;
- сума і термін початкового внеску;
- період розстрочки (якщо покупка відбувається на цих умовах);
- поетапність внесення коштів (під час будівництва, після здачі будинку).
Примітка. Важливо детально ознайомитися з усіма пунктами договору, особливо з тими, які стосуються оплати і відповідальності сторін. Якщо Ви не впевнені в собі, зверніться за допомогою до юристів. При наявності вагомих причин і за домовленістю із забудовником у договір вносяться зміни.
Способи розрахунку із забудовником
Передача грошей за квартиру забудовнику відбувається за безготівковим розрахунком.
У великих компаніях є каси, куди передається готівка. Однак на даний момент існує обмеження на оплату готівкою юридичним особам — 50 тис. грн на день (Постанова №148 від 29.12.2017 р. «Положення про здійснення касових операцій в національній валюті в Україні»). Такий спосіб скоріше підходить тим, хто купує нерухомість в розстрочку. Після отримання грошей касир видає квитанцію, завірену «мокрою» печаткою і підписом.
Перерахувати гроші по безналу можливо двома способами:
- зі свого розрахункового рахунку;
- через банківську касу.
Примітка. При внесенні суми понад 150 тис.грн будьте готові до того, що банк проведе моніторинг операції (ідентифікація клієнта, запит на підтвердження джерела доходу).
Схеми купівлі-продажу квартири в новобудові
Порядок передачі грошових коштів за нерухомість залежить від типу договору, який складається забудовником. Виділяють чотири основних способи придбання нерухомості на первинному ринку:
- дериватив
- попередній договір
- фонд фінансування будівництва
- переуступка прав.
Дериватив (форвардний контракт) передбачає придбання цінних паперів, що дають право на укладення договору купівлі-продажу. Реєструє форвард і контролює виконання умов сторонами товарна біржа. Також в угоді бере участь компанія з управління активами (КУА), на чий рахунок спочатку перераховується частина оплати за квартиру (від 30%). Решта суми йде на рахунок забудовника після укладення договору купівлі-продажу. Такий вид угоди дає додаткові гарантії.
Попередній договір має на увазі внесення авансу. Там же прописані умови оплати решти суми, що перераховується після підписання основного договору.
Фонд фінансування будівництва — найбезпечніший спосіб укладення договору на покупку квартири, тому що контролюється державними органами (Нацбанком України або Національною комісією з регулювання фінансових послуг). Клієнт укладає договір з управителем фонду і туди ж перераховує гроші, які згодом переходять забудовнику.
У схемі переуступки прав бере участь третя особа — початковий інвестор, якому перераховується завдаток. Потім інша частина суми також переводиться інвестору за основним договором, підписаним вже трьома сторонами.
Моменти, які мають насторожити
Будьте уважні при укладенні договору на покупку житла, особливо з новими або маловідомими забудовниками. Від угоди краще відмовитися, якщо:
- як доказ отримання готівки (авансу, завдатку) Вам обіцяють дати тільки розписку;
- пропонують передати частину суми до укладення договору;
- в угоді бере участь посередник, який не є її законним учасником;
- попередній договір купівлі-продажу не завірений нотаріально.
При виникненні будь-яких сумнівів звертайтеся до юриста.