Найважливіший момент при виборі житла в новому об’єкті будівництва — це скрупульозна перевірка всіх необхідних документів. Інформація, отримана з них, дасть розгорнуті дані про забудовника і генерального підрядника, про об’єкт будівництва та правах, на яких в принципі побудований процес зведення нового будинку.
На жаль, все частіше по телебаченню і в газетах можна зустріти інформацію про те, як сотні людей, які мріють обзавестися новим житлом, потрапили в пастку. Проблемних варіантів багато: заморожене будівництво, нецільове використання земельної ділянки, відібрана банком нерухомість в рахунок кредитного боргу та інше.
Для мінімізації ризиків можна умовно розділити перелік документів, що перевіряються на три групи:
документи, що підтверджують юридичний статус і надійність забудовника;
документи, що стосуються об’єкта нерухомості;
документи, пов’язані з продажем нерухомості і їх типи.
Зупинимося на кожному пункті детальніше.
Перша група
Тут необхідно ретельно переглянути всі статутні документи забудовника і генерального підрядника, якщо він є. Сюди входять:статут;виписка з Єдиного державного реєстру;протокол про призначення керівника;ліцензія на будівельні роботи, пов’язані зі створенням об’єктів архітектури;довіреність на представника фірми, який має право підпису документів.
В останньому пункті потрібно звернути увагу на термін дії довіреності і обмеження, пов’язані, наприклад, з сумою угоди.
Крім статутних до цієї групи належать документи, пов’язані з надійністю компанії. Тут можна запитати у забудовника довідку з податкової служби про відсутність заборгованості по сплаті податків і зборів, звіт про фінансові результати за останній звітний період (форма-1, форма-2).
Ввівши код ЄДРПОУ, в офіційних інтернет-джерелах можна перевірити наявність у підприємства застав і арештів, судових рішень і відкритих виконавчих зобов’язань.
Про надійність забудовника також можна знайти інформацію в ЗМІ, прочитавши відгуки і статті.
Другура група
Документи цієї категорії стосуються безпосередньо об’єкта нерухомості. У них входять:
правовстановлюючі документи на землю. Їх види:
а) акт про право власності,
б) договір оренди,
в) договір про право постійного користування ділянкою,
г) договір суперфіцію;
проектна та дозвільна документація:
а) технічні умови,
б) містобудівні умови,
в) проект (в ньому обов’язково має бути повна відповідність типу будівлі і поверховості),
г) експертний висновок;
дозвіл або декларація на виконання будівельних робіт від держархбудконтролю (вид документа залежить від категорії складності будівлі);
для вже побудованих об’єктів декларація або акт про готовність до експлуатації.
Багато що з цього можна отримати у вільному доступі на таких ресурсах як Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та Публічна кадастрова карта. В останньому можна з’ясувати цільове призначення та інші характеристики будівлі, ввівши його кадастровий номер. Якщо номера немає, то скоріше за все будівництво проводиться на незаконних підставах.
Третя група
Сюди відносяться документи, які пов’язані з процесом продажу нерухомості. Як відомо, існує кілька схем, за якими об’єкт продається інвестору. Їх вибір залежить від механізму залучення коштів.
Види договорів:договір купівлі-продажу майнових прав;договір купівлі продажу паю в кооперативі;договір купівлі продажу деривативу або облігацій;інвестиційний договір.
У будь-якому документі потрібно звернути увагу на такі пункти як характеристики квартири, терміни і порядок оплати, відповідальність сторін, порядок розірвання. Бажано, щоб в документі була чітко прописана відповідальність забудовника за порушення термінів будівництва або здачі об’єкта в експлуатацію.
Пам’ятайте! Якщо у Вас виникли найменші сумніви або Вам складно розібратися в документах, краще звернутися за допомогою до юриста, так як плата за неуважність при перевірці може бути занадто висока.